Małe wspólnoty mieszkaniowe – zarzadzanie nieruchomościami w trudnych warunkach!

Polacy pokochali własność… wolność, która gwarantuje, swobodę, która zapewnia samostanowienie pozwalające na wolny wybór oraz daje poczucie władzy, panowania nad własnym domem i życiem, które się w nim toczy…

Kto dziś nie marzy o własnym domu w Krakowie czy mieszkaniu na podwarszawskim osiedlu?
Któż nie chce być właścicielem i samodzielnie decydować o wszystkich kwestiach dotyczących jego domu czy mieszkania?

Jednak pojęcie własności w polskim prawie nie jest tak jednoznaczne, jakby się mogło wydawać i nie zawsze oznacza pełną niezależność i swobodę. Przekonuje się o tym wiele osób, które stały się dumnymi właścicielami, a stan ten przyniósł im więcej kłopotów, niż radości…

Współwłasność, jako forma własności

Weźmy chociażby pod uwagę instytucję współwłasności, która zgodnie z literą polskiego prawa, jest przejściową formą stanu własności. Z czym zatem mamy do czynienia? Czy osoby posiadające nieruchomości we współwłasności są właścicielami, czy też nie i jaki jest zakres ich wpływu na zarządzanie nieruchomością, którą (współ)posiadają? Przyjrzyjmy się tej sytuacji z nico bliższej perspektywy…

Moje czy nasze w małych wspólnotach?

O ile w przypadku masowych wspólnot mieszkaniowych, sytuacja wydaje się dość oczywista, ponieważ tam właśnie funkcjonuje instytucja zarządu zewnętrznego, którego podejmują się profesjonalne firmy nie tylko w tak dużych aglomeracjach jak Kraków czy Warszawa, ale też małych miejscowościach, o tyle w przypadku małych współwłasności, sprawa zarządzania nieruchomościami do nich należącymi, nie jest już tak prosta.

Widać to dość jednoznacznie w przypadku sporów, które nieustannie toczą się w dużych miastach, w Krakowie, Warszawie czy Wrocławiu. Tam właśnie, świadomi swoich praw posiadacze ułamkowych części nieruchomości; domów jedno i wielorodzinnych czy kamienic, zarządzanie nieruchomością biorą najczęściej na swoje barki i nie zawsze kończy się to z korzyścią dla wszystkich współwłaścicieli.

Zarządzanie współwłasnością w małych wspólnotach

W polskim systemie prawnym, w przypadku małych wspólnot, czyli tych, w których jest maksymalnie siedem mieszkań, możliwe jest bowiem samodzielne zarządzanie nieruchomością.

Brak konieczności zewnętrznego zwierzchnictwa nad procesem zarządczym, oraz poczucie odpowiedzialności każdego ze współwłaścicieli sprawia, że to właśnie w małych wspólnotach zarządzanie nieruchomościami jest bardzo trudne i problematyczne.

Wykształceni, biegli w prawie współwłaściciele, nie radzą sobie z najprostszymi problemami, stającymi na drodze do porozumienia. Czy to Kraków czy Zduńska Wola, świadomość posiadania u Polaków, stanowi istotny problem na drodze do kompromisu.

(Nie)prawe Prawo

Polski ustawodawca, wychodząc poniekąd naprzeciw tej patologicznej formie własności, dość szczegółowo i dosłownie odniósł się do stanu współwłasności, traktując ten, jakby nie było, przejściowy stan, jako sytuację w której należy dążyć do równowagi i dobra wszystkich stron. Jak ma się jednak interes jednostki do dobra wspólnoty? Gdzie tu miejsce na racjonalne zarządzanie nieruchomościami? Jak podejmować decyzje, aby chronić własny interes i działać na rzecz wspólnoty?

Otóż w przypadku zarządzania współwłasnością, w sprawach nie przekraczających czynności zwykłego zarządu, wiążąca jest zgoda większości, a gdy czynności przekraczają zwykły zarząd, wymagana jest bezwzględna jednomyślność.

I tu najczęściej pojawia się problem, który, jeśli nie zapadnie decyzja o wynajęciu zarządcy, potrafiącego rozwiązać większość takowych problemów, rozstrzygnąć musi sąd. Stąd właśnie liczne sprawy w sądach w Katowicach, Toruniu czy Krakowie, dotyczące sporów o współwłasność, ponieważ zawsze sadem, który je rozstrzyga, jest sąd rejonowy właściwy nieruchomości, o którą toczy się spór.

Obszary strategiczne

W miejscu tym należy jeszcze dodać, że obszarów i spraw, o które mogą się spierać współwłaściciele nieruchomości, jest naprawdę bardzo wiele. Ogrzewanie, remonty, regulamin, sprzątanie części wspólnych, ubezpieczanie nieruchomości – to wszystko kwestie spędzające sen z powiek współwłaścicieli w całej Polsce – na południu i na wschodzie, w górach oraz nad morzem, w Gdański i w Krakowie.

Dlatego właśnie, wstępując do grona współwłaścicieli, jeśli już zdecydujemy się na ten krok także i my, warto od razu poszukać właściwej firmy, która zarządzanie nieruchomościami, nawet tymi małymi, prowadzi profesjonalnie i kompleksowo, a co najważniejsze, potrafi łagodzić spory i efektywnie szukać kompromisów, tak potrzebnych wszędzie tam, gdzie współistnieją ze sobą dumni właściciele. I nie tylko im, ale też sądom oraz urzędom zabieg ten wyjdzie na dobre.

Małe wspólnoty mieszkaniowe – zarzadzanie nieruchomościami w trudnych warunkach!

Źródło: Grupa Biurowiec zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami na terenie Krakowa i Katowic.

1

wspólnota


You may also like...

Dodaj komentarz